FAQs – Preguntas frecuentes
** ADVERTENCIA
Dado que nuestro campo de actuación es la Comunidad Autónoma Andaluza y puesto que la ordenación del territorio, junto con el urbanismo y la vivienda, son competencias legislativa exclusiva de las Comunidades Autónomas, nuestras respuestas irán orientadas siempre a la normativa de dicha comunidad.
La normativa en vigor en la Comunidad andaluza es Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y sus modificaciones. Así como el desarrollo de esta ley mediante el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
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Legalizar una vivienda sin licencia es uno de los problemas más habituales y complicados de resolver en Arquitectura Legal. Algunos de los ejemplos más típicos serían dos apartamentos que se han unido por dentro, una casa aislada en una parcela rural, el cierre de una pequeña terraza para ampliar la vivienda o, incluso un piso reconvertido en oficina que se decide alquilar de nuevo como vivienda. Además, este problema suele aparecer en el momento más inoportuno: durante una compraventa, en mitad de una herencia o al solicitar el alta de la luz para nuestra nueva vivienda.
MI VIVIENDA ES ILEGAL
A continuación expondremos varios casos asimilados a la realidad para identificar si su vivienda es legal
1. Tengo una vivienda unifamiliarque heredé de mis padres en una parcela rustica. Tiempo después de construirlo, se hizo una ampliación sin licencia. Pagamos el IBI como urbana desde hace más de 20 años. ¿Mi vivienda ya es legal?
El pago del IBI es un tema exclusivamente fiscal. No tiene nada que ver con la legalidad de una edificación. Eso es un tema urbanístico. Solamente por el hecho de existir, todas las construcciones tienen la obligación de pagar IBI, aunque sean ilegales. Sin embargo, pagar el impuesto, no otorga ningún derecho al propietario. Una vivienda ilegal tiene que pagar el mismo IBI que una vivienda completamente legal. La única diferencia es que la primera está expuesta a fuertes sanciones -o incluso el derribo según los casos- y la segunda no.
2. También tengo la escritura de propiedad firmada ante Notario. ¿Con eso ya es suficiente?
Pues siento tener que decirle que la escritura de un inmueble solamente identifica al titular de esa propiedad, pero nada más. Por supuesto, es bueno y necesario disponer de ella. Pero por sí misma, no tiene ningún valor desde el punto de vista de la legalidad urbanística.
3. Pues menos mal que mis padres tuvieron la precaución de inscrirla en el Registro de la Propiedad.
Aunque la inscripción en Registro ya es un avance importante, tampoco es garantía de nada. Hay multitud de construcciones ilegales inscritas en el Registro de la Propiedad. Para inscribir una vivienda ilegal, si han prescrito los plazos necesarios, solo se necesita un Certificado de Antigüedad y Superficies. Con este documento, el Notario emitirá la Declaración de Obra Nueva y podrá inscribir su vivienda en el Registro. Seguro que no debería ser así, pero es la realidad. De hecho, la inscripción en el Registro ni siquiera es obligatoria por ley. Es muy conveniente tener inscrita cualquier propiedad, pues ofrece garantías importantes al propietario pero, sobre la legalidad urbanística, seria un indicio más.
4. Pero entonces, si pagamos IBI, tenemos escritura del Notario y mi casa está inscrita en el Registro, ¿cómo puedo saber si mi vivienda es legal?
Necesita averiguar si la vivienda ha tenido alguna vez la Licencia de Primera Ocupación. Hasta hace pocos años, a la Licencia de Primera Ocupación también se la llamaba Cédula de Habitabilidad. Todas las viviendas construidas según los pasos establecidos en la legislación, al finalizar reciben su Licencia de Primera Ocupación. Esto significa que, según la Administración, son aptas para ser utilizadas según las condiciones de la licencia que solicitaron.
Puede ocurrir que en algún momento haya tenido la Licencia de Primera Ocupación, pero que ahora mismo esté caducada. Si es así, no se preocupe. Renovar la Licencia de Ocupación es un proceso muy sencillo, rápido y barato. Simplemente hay que solicitar una renovación de Licencia de Ocupación y aportar la documentación que nosotros le facilitaremos. Recuerde que este procedimiento simplificado, solo es válido para segundas o posteriores ocupaciones.
En primer lugar, puedecomprobar la documentación original de la vivienda. Lo más probable es que se adjuntara una copia de la Licencia de Primera Ocupación al resto de documentos. Recuerde que también se puede llamar Cédula de Habitabilidad o incluso Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación. En segundo lugar, puede revisar el texto completo de la escritura de propiedad de la vivienda. En muchas ocasiones se hace referencia a la Licencia. Si tampoco logra averiguar nada nuevo, pruebe a solicitar información sobre su vivienda al Registro de la Propiedad.
Si después de todo esto, no consigue localizar ninguna información sobre la Licencia, solo queda preguntar en el Ayuntamiento. Allí deberían tener una copia guardada junto con el expediente original, aunque pueden tardar bastante en encontrarlo. Si en alguno de estos pasos tiene dificultades, puede facilitarnos una copia de toda la documentación que tenga y nosotros haremos esas averiguaciones por usted.
Si su casa nunca ha tenido Licencia de Primera Ocupación, la única solución pasa por regularizar esta situación. Hay que redactar un Expediente de Legalización. Llegados a este punto, es inevitable afrontar el punto más delicado: todas las construcciones no son legalizables. Además, en función de la gravedad del caso, el coste de legalizar una vivienda puede llegar a ser considerable. Hay que estudiar cada caso individualmente para determinar si es viable o merece la pena la inversión.
El siguiente paso es comprobar si la vivienda a legalizar cumple con la normativa aplicable. Si la respuesta es positiva, deberá buscar un Arquitecto colegiado y presentar un Expediente de Legalización en el Ayuntamiento. En caso contrario, habrá que estudiar si mediante una obra de reforma, sería posible llegar a cumplirla. En tal caso, se deberá elaborar un Proyecto de Reforma y un Expediente de Legalización de la vivienda reformada. Posteriormente, ambos documentos se presentaran conjuntamente en el Ayuntamiento. Cuando tampoco sea posible cumplir la normativa realizando obras de reforma, solo queda estudiar el motivo exacto de esta imposibilidad y valorar si existen alternativas.