A continuación expondremos varios casos asimilados a la realidad para identificar si su vivienda es legal

1. Tengo una vivienda unifamiliarque heredé de mis padres en una parcela rustica. Tiempo después de construirlo, se hizo una ampliación sin licencia. Pagamos el IBI como urbana desde hace más de 20 años. ¿Mi vivienda ya es legal?

El pago del IBI es un tema exclusivamente fiscal. No tiene nada que ver con la legalidad de una edificación. Eso es un tema urbanístico. Solamente por el hecho de existir, todas las construcciones tienen la obligación de pagar IBI, aunque sean ilegales. Sin embargo, pagar el impuesto, no otorga ningún derecho al propietario. Una vivienda ilegal tiene que pagar el mismo IBI que una vivienda completamente legal. La única diferencia es que la primera está expuesta a fuertes sanciones -o incluso el derribo según los casos- y la segunda no.

2. También tengo la escritura de propiedad firmada ante Notario. ¿Con eso ya es suficiente?

Pues siento tener que decirle que la escritura de un inmueble solamente identifica al titular de esa propiedad, pero nada más. Por supuesto, es bueno y necesario disponer de ella. Pero por sí misma, no tiene ningún valor desde el punto de vista de la legalidad urbanística.

3. Pues menos mal que mis padres tuvieron la precaución de inscrirla en el Registro de la Propiedad.

Aunque la inscripción en Registro ya es un avance importante, tampoco es garantía de nada. Hay multitud de construcciones ilegales inscritas en el Registro de la Propiedad. Para inscribir una vivienda ilegal, si han prescrito los plazos necesarios, solo se necesita un Certificado de Antigüedad y Superficies. Con este documento, el Notario emitirá la Declaración de Obra Nueva y podrá inscribir su vivienda en el Registro. Seguro que no debería ser así, pero es la realidad. De hecho, la inscripción en el Registro ni siquiera es obligatoria por ley. Es muy conveniente tener inscrita cualquier propiedad, pues ofrece garantías importantes al propietario pero, sobre la legalidad urbanística, seria un indicio más.

4. Pero entonces, si pagamos IBI, tenemos escritura del Notario y mi casa está inscrita en el Registro, ¿cómo puedo saber si mi vivienda es legal?

Necesita averiguar si la vivienda ha tenido alguna vez la Licencia de Primera Ocupación. Hasta hace pocos años, a la Licencia de Primera Ocupación también se la llamaba Cédula de Habitabilidad. Todas las viviendas construidas según los pasos establecidos en la legislación, al finalizar reciben su Licencia de Primera Ocupación. Esto significa que, según la Administración, son aptas para ser utilizadas según las condiciones de la licencia que solicitaron.

Puede ocurrir que en algún momento haya tenido la Licencia de Primera Ocupación, pero que ahora mismo esté caducada. Si es así, no se preocupe. Renovar la Licencia de Ocupación es un proceso muy sencillo, rápido y barato. Simplemente hay que solicitar una renovación de Licencia de Ocupación y aportar la documentación que nosotros le facilitaremos. Recuerde que este procedimiento simplificado, solo es válido para segundas o posteriores ocupaciones.

En primer lugar, puedecomprobar la documentación original de la vivienda. Lo más probable es que se adjuntara una copia de la Licencia de Primera Ocupación al resto de documentos. Recuerde que también se puede llamar Cédula de Habitabilidad o incluso Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación. En segundo lugar, puede revisar el texto completo de la escritura de propiedad de la vivienda. En muchas ocasiones se hace referencia a la Licencia. Si tampoco logra averiguar nada nuevo, pruebe a solicitar información sobre su vivienda al Registro de la Propiedad.

Si después de todo esto, no consigue localizar ninguna información sobre la Licencia, solo queda preguntar en el Ayuntamiento. Allí deberían tener una copia guardada junto con el expediente original, aunque pueden tardar bastante en encontrarlo. Si en alguno de estos pasos tiene dificultades, puede facilitarnos una copia de toda la documentación que tenga y nosotros haremos esas averiguaciones por usted.

Si su casa nunca ha tenido Licencia de Primera Ocupación, la única solución pasa por regularizar esta situación. Hay que redactar un Expediente de Legalización. Llegados a este punto, es inevitable afrontar el punto más delicado: todas las construcciones no son legalizables. Además, en función de la gravedad del caso, el coste de legalizar una vivienda puede llegar a ser considerable. Hay que estudiar cada caso individualmente para determinar si es viable o merece la pena la inversión.

El siguiente paso es comprobar si la vivienda a legalizar cumple con la normativa aplicable. Si la respuesta es positiva, deberá buscar un Arquitecto colegiado y presentar un Expediente de Legalización en el Ayuntamiento. En caso contrario, habrá que estudiar si mediante una obra de reforma, sería posible llegar a cumplirla. En tal caso, se deberá elaborar un Proyecto de Reforma y un Expediente de Legalización de la vivienda reformada. Posteriormente, ambos documentos se presentaran conjuntamente en el Ayuntamiento. Cuando tampoco sea posible cumplir la normativa realizando obras de reforma, solo queda estudiar el motivo exacto de esta imposibilidad y valorar si existen alternativas.

Consiste en un procedimiento administrativo donde una edificación o construcción que se ejecutó sin licencia o en incumpliendo de una licencia concedida por el ayuntamiento, se procede a legalizarla y así poder estar dentro del orden jurídico, cumpliendo con la normativa.

Esta edificación o construcción, una vez legalizada, tendrá la posibilidad de escriturarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad, además de solicitar los suministros básicos.

Por tanto, si es propietario de una vivienda o edificación que se ha ejecutado sin licencia, se puede analizar el caso para verificar si cumple los requisitos para su legalización o bien plantear un proyecto de adecuación a la normativa.

En principio, cuando una vivienda no cuenta con licencia previa, esta obra no existe. No existe a efectos jurídicos y esto conlleva una serie de consecuencias importantes como:

• Imposibilidad de obtener servicios de luz, agua, etc.
• No consta como patrimonio.
• El valor de la parcela será bastante menor.
• Ningún banco “dará” ninguna hipoteca a ningún comprador.
• Imposibilidad de realizar cualquier obra de mejora sobre la edificación (en el caso de realizar alguna obra sobre una edificación que no se encuentra regularizada, si ésta ya ha prescrito, perderíamos la prescripción de la obra, y el plazo de prescripción volvería a empezar a contar. En Andalucía, este plazo es de 6 años.
• No consta la edificación en el Registro de la Propiedad, lo que acarreará desconfianza a un posible comprador.
• Si por cualquier motivo necesitara vender su vivienda y no estuviera legalizada, necesitará hacerlo previamente.
• En caso de querer alquilar su vivienda necesitará cumplir con estos requisitos para poder hacerlo dentro de la legalidad.
• Si deseara solicitar algún tipo de ayuda pública a la rehabilitación de viviendas, su casa deberá estar legalizada.

SITUACIÓN LEGAL DE ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACIÓN (AFO) REGULARIZACIÓN

Son las sometidas al régimen AFO o “Asimilado a Fuera de Ordenación”.

Seguirán manteniendo su situación jurídica de construcción en suelo no urbanizable, por lo que solo se “tolera” por la Administración

No se permitirá realizar obras de ampliación, pero sí las que conlleven al mantenimiento de la salubridad, seguridad y habitabilidad.

El propietario tendrá que hacer frente a los gastos de acceso a los servicios básicos de agua o electricidad.

No podrán obtener la licencia de primera ocupación ni se podrán someterse a obras de ampliación ni mejora, aunque sí se podrán vender.

Las principales ventajas de legalizar edificaciones en suelo urbano son:

• Seguridad.
• Certeza jurídica de a quién pertenece esa edificación.
• La edificación se puede inscribir y registrar, escriturar… y por lo tanto vender.
• Un aumento del valor económico de la edificación.
• Mayor capacidad negociadora frente a un posible comprador.
• Capacidad para vender la edificación a un tercero y que, a éste, el banco pueda otorgarle una hipoteca.
• Capacidad para conectar la edificación legalmente con los suministros de agua y luz.
• Posibilidad de obtener licencia para realizar obras en nuestra edificación. Como mínimo licencia de obras de Reparación y Conservación que permitan mantener las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

No siempre es posible legalizar una vivienda. Por eso, el primer paso esinformarse mediante un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) o bien, acudir al ayuntamiento para informarse sobre la situación de la vivienda y ver si es posible o no su legalización. Cuando el ayuntamiento te haya confirmado que sí puedes legalizarla, tendrás que ponerte en contacto con un arquitecto, un aparejador o un estudio de arquitectura.

Aunque el trámite se llame expediente de legalización de una edificación, quien legaliza tu vivienda es la administración local y lo que te exigirá es la presentación de un documento técnico que dé cuenta de que tu propiedad, sea una vivienda unifamiliar, o cualquier otro tipo de edificación, reúne todos los requisitos legales exigibles en materia de habitabilidad y seguridad, además de no infringir ninguna ordenanza urbanística..

La respuesta evidente sería decirle que sí. Que obtendrá una propiedad legal a todos los efectos y con todos sus beneficios. No volverá a tener problemas para tramitar ningún alta o baja en los servicios de electricidad, agua o gas. También podrá, si no lo ha hecho antes, escriturar ante Notario o inscribir su vivienda en el Registro. Así todo será mucho más fácil cuando decida venderla o vayan a heredarla sus hijos. Incluso podrá alquilarla o hipotecarla si lo cree conveniente. Sin embargo, si no le dijera nada más, no le estaría contando el motivo más importante: el valor de una vivienda sin licencia.

Imagínese que usted quiere venderla. ¿Cuánto vale aproximadamente el metro cuadrado de vivienda en su zona? Si no lo sabe puede sacar un valor estimativode la siguiente forma:

• ¿Cuántos metros cuadrados tiene su vivienda? Unos 180 m2.
• De acuerdo. Si calculamos a unos 1200€/m2, eso nos da un valor para su casa de 216.000€.

Pues sí, ese es más o menos el valor de venta por mi zona..

VALOR DE VENTA DE VIVIENDA SIN LICENCIA

Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación no pasará -en el mejor de los casos- del 40% o 45% de su valor real. Con un valor tan bajo, no servirá como aval suficiente para un préstamo hipotecario. Para ello debería llegar al menos al 80%. En estas circunstancias, resultará imposible de vender a cualquier comprador que necesite una hipoteca, porque el banco no la concederá. Por otra parte, si nos fijamos en un posible comprador que no necesite financiación, jamás le presentará una oferta por encima del valor de tasación.



Si se convierte en el nuevo propietario, pasará a ser el responsable de la misma y tendrá que asumir los gastos de legalizar la vivienda. Es obvio que no va a querer asumir riesgos en su inversión. Tampoco creo que quiera hacerse cargo de los problemas creados por los antiguos propietarios. Todo esto suponiendo que este comprador hipotético siga interesado en su vivienda después de averiguar que no es legal.



Pues bien, en este ejemplo, si calculamos el 45% del valor real de la vivienda, obtenemos un valor de tasación de 97.000€. Si la vivienda después de ser legalizada tiene un valor de 216.000€, significa que el aumento de valor debido a la legalización se sitúa en 119.000€. Además, no hay que olvidar el riesgo de las posibles sanciones que la Administración puede aplicar en el caso de no legalizar la vivienda.

VALOR DE EXPROPIACIÓN DE UNA VIVIENDA SIN LICENCIA

Imagínese que dentro de unos años, se lleva a cabo un proceso de urbanización (construcción de un nuevo viario…) por la zona. Es algo que sucede antes o después en todos los Municipios. Como resultado de ese proceso urbanizador, es probable que a usted le tuvieran que expropiar su vivienda. Lo más normal será que una vivienda preexistente sea incompatible con el nuevo planeamiento previsto. En ese caso, por supuesto, a usted le tienen que indemnizar con el valor de la vivienda. Pero, ¿con qué valor? ¿el valor real o el de tasación? Estoy seguro de que adivina la respuesta. Como su vivienda no es legal, el valor de indemnización se desploma y como máximo, llegará al valor de tasación.

¿Sigue creyendo ahora que no merece la pena el esfuerzo?

Debemos diferenciar las construcciones que se han construido sin licencias conforme a la ordenación (normativa urbanística) y las que no han sido así. 

LEGALIZACIÓN

Para viviendas situadas en suelo urbanizable y que cumplen con la ordenación territorial, pero que se construyeron sin licencia urbanística, o para las que el planeamiento ha dejado fuera de ordenación.

Implica que la vivienda se incorpora al planeamiento urbanístico del municipio con todos sus derechos, teniendo el propietario que asumir todas las obligaciones (hacer frente a las cargas urbanísticas que impone la LOUA), pero disfrutando también de todas las ventajas (como la posibilidad de obtener licencia de ocupación o utilización) y realizar también obras de reforma o mejora siempre que el planeamiento lo permita.

REGULARIZACIÓN – SITUACIÓN LEGAL DE ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACIÓN (AFO)

Son las sometidas al régimen AFO o “Situación Asimilado a Fuera de Ordenación”.

Seguirán manteniendo su situación jurídica de construcción en suelo no urbanizable, por lo que solo se “tolera” por la Administración

No se permitirá realizar obras de ampliación, pero sí las que conlleven al mantenimiento de la salubridad, seguridad y habitabilidad. El propietario tendrá que hacer frente a los gastos de acceso a los servicios básicos de agua o electricidad y no podrán obtener la licencia de primera ocupación ni se podrán someterse a ninguna obras de ampliación ni mejora, aunque sí se podrán vender.

Según Informe jurídico del CSCAE del año 2008, los expedientes de legalización de edificaciones y obras construidas tienen por objeto restaurar la legalidad urbanística, por lo tanto su finalidad es verificar si las obras ejecutadas se ajustan o no al planeamiento urbanístico y normativa urbanística aplicable en el momento de la solicitud de la licencia de legalización.

Por lo tanto, su documentación técnica no es equiparable en su contenido al proyecto exigible con carácter previo al inicio de la obra.

Si la edificación que se pretende legalizar no estuviese completamente terminada, se definirá:

– Por una lado, el expediente de legalización de la obra realizada hasta el momento.

– Por otra, el proyecto básico y de ejecución, la dirección de obra y la liquidación de la obra pendiente de ejecutar.

La documentación de ambos trabajos será independiente y se ajustará a lo establecido para cada uno de ellos en las presentes normas.

En la redacción de la documentación ha de tenerse en cuenta que, al tratarse de obras ya ejecutadas:

– La memoria debe redactarse en pasado.

– No procede presentar pliego de condiciones ni estudio de seguridad y salud.

– El resumen económico debe denominarse valoración, no presupuesto.

– El título del trabajo es expediente de legalización, no debe hacerse referencia alguna a proyecto.

– El título de los planos debe ser estado previo (en caso de conocerlo) y estado actual, que es el que se describe y legaliza.

– En caso de aporte posterior de documentación la fecha de la misma debe ser la del expediente de legalización inicialmente presentado.

– El aporte de fotografías tiene carácter voluntario.

Por protección de la legalidad urbanística se entiende el conjunto de medidas y potestades de que dispone la Administración urbanística con competencias en la materia, en los supuestos de incumplimiento de la legalidad formal o material urbanística, tanto para obras y usos en curso de ejecución sin título habilitante o sin ajustarse al mismo, como para obras y usos terminados, así como las medidas a adoptar en caso de que estén amparadas en títulos ilegales.

Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en la LEY 7/2002 (de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía) sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los SEIS AÑOS siguientes a su completa terminación.

Decreto-Ley 3/2019, 24 de septiembre,de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía
Disposición final primera – apartado nueve
Publicado en B.O.J.A.» 25 septiembre. Vigencia: 26 septiembre 2019

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los SEIS AÑOS siguientes a su completa terminación.

2. La limitación temporal del apartado anterior no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto a los siguientes actos y usos:

• A) Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable, salvo los que afecten a parcelas sobre las que existan edificaciones para las que haya transcurrido la limitación temporal del apartado anterior, de acuerdo con lo establecido en el artículo 183.3 de esta ley. La excepción anterior en relación a limitación temporal únicamente será de aplicación a la parcela concreta sobre la que se encuentre la edificación en la que concurran los citados requisitos, no comprendiendo al resto de parcela o parcelas objeto de la parcelación. En ningún caso, será de aplicación la limitación temporal a las parcelas que se encuentren en alguno de los supuestos de la letra B).
• B) Los que afecten a:
a) Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, terrenos incluidos en la Zona de Influencia del Litoral, salvo los situados en suelo urbano o suelo urbanizable, o terrenos incluidos en parcelaciones urbanísticas en suelos que tengan la consideración de no urbanizable, con la salvedad recogida en el apartado A) anterior.
b) Bienes o espacios catalogados.
c) Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones, en los términos que se determinen reglamentariamente.

Pues en este caso la edificación estará en situación de infracción urbanística. Si la administración, ya sea mediante oficio (medios propios) o una denuncia de un tercero, detectase irregularidades incoará expediente disciplinario que conllevará una infracción en el grado que se estipule mediante normativa.

Según el art. 173 de la LISTA, las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo (para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.

Según el art.9 del Decreto 3/2019, la declaración de A.F.O. (ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN) de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico. Para las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización.

Por tanto, según normativa, el AFO no da la posibilidad de conseguir , pero ya no lo necesita, porque es un certificado concedido por el Ayuntamiento que tiene un “efecto equivalente”.

Con el AFO, puede acceder a los servicios básicos si no los tiene, obligando a las compañías suministradores a que le den servicio (luz, agua…), puede declarar e inscribir la obra construida en el Registro de la propiedad, así como tiene la conformidad del Ayuntamiento que la vivienda que tiene el AFO, cumple los requisitos de habitabilidad, salubridad y seguridad (durante la tramitación del AFO es posible incluso que el Ayuntamiento le requiera para hacer unas obras).

En el Título I se establece el procedimiento de declaración de la situación de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las edificaciones irregulares y se establece su régimen.

La tramitación y resolución del procedimiento por el que se reconoce que una edificación irregular se encuentra en la situación de asimilado a fuera de ordenación corresponde al Ayuntamiento. En este procedimiento deberá acreditarse que la edificación se encuentra terminada, que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para ser habitada y que han transcurrido los plazos para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística.