En ocasiones, cuando por ejemplo vas a vender tu casa puede darse el caso que en el Registro no aparezca descrita como es en la realidad. Puede que ampliaciones que se han realizado no esten recogida en el Registro. U otro ejemplo sería cuando vas a Registro a informarte de las escrituras de tu inmueble y la realidad no cuadra con lo descrito, una casa heredada que en escritura solo aparece la parcela pero no la edificación… Si es tu caso te explicamos como puedes proceder para inscribir correctamente una edificación existente, una ampliación u otros elementos en el Registro de la Propiedad. El procedimiento que lo regulariza es la DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA
¿QUÉ OCURRE CUANDO TU CASA NO COINCIDE CON LO QUE SE DESCRIBE EN EL REGISTRO?
No siempre, y es más común que lo que podemos pensar, la realidad física de nuestro inmueble, es decir lo que percibimos, vivimos, lo que existe físicamente no es lo que legalmente está escriturado en Registro. Es decir, difiere de la Realidad registral que es la información relativa al inmueble que consta en el Registro de la Propiedad.
Ello se puede derivar de una ampliación no declarada, edificaciones fuera de ordenación, construcciones preexistentes al planeamiento, o incluso puede que no este inscrita por otros motivos diferentes a los puramente urbanísticos, como pueden ser el evitar pagar mayores impuestos o simplemente desconocimiento de la norma.
Ello no quita que podamos adaptar la realidad registral a lo existente físicamente, y ello se hace mediante la DECLARACIÓN REGISTRAL
¿CUÁNDO ES NECESARIO INSCRIBIR UN INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
Pese a que inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad NO es obligatorio, sí que es conveniente. Según señalan desde Registradores de España en la guía Cómo comprar una vivienda en España este trámite hace falta para:
- Quedar protegido a nivel jurídico
Al inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, el comprador se considera el único y verdadero propietario mientras no haya una sentencia judicial que indique lo contrario. Asimismo, queda protegido frente a los acreedores del vendedor, las cargas ocultas que puedan afectar a la vivienda y recibe protección judicial de su derecho como propietario.
- Obtener un préstamo hipotecario
Si vas a solicitar una hipoteca para financiar la compra de la vivienda hace falta que esté inscrita en el Registro de la Propiedad para que el banco pueda inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.
- Cambio de titularidad en el Catastro
Una vez que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, se comunica en el Catastro. Así, el siguiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ya se gira con el nombre del comprador.
¿QUÉ INMUEBLES SE PUEDEN INSCRIBIR POR DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA?
No todos los inmuebles pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad por medio de la Declaración de obra nueva antigua, sólo aquello que cumplan las siguientes condiciones.
- Que sean edificaciones, ampliaciones o modificaciones de edificios realizadas hace unos años, independiente de si se realizó o no con licencia urbanística
- Que el tiempo transcurrido desde su construcción hasta la fecha de declaración sea superior al necesario para que prescriban cualquier acción administrativa para declarar su legalidad. El periodo de prescripción dependerá de las leyes autonómicas de la comunidad en que se ubique el inmueble. En Andalucía, que es nuestro ámbito de actuación, las medidas, cautelares o definitivas, de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en este capítulo sólo podrán adoptarse válidamente mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los SEIS AÑOS siguientes a su completa terminación. (Decreto-Ley 3/2019, 24 de septiembre)
¿CUÁL ES EL PROCESO A SEGUIR PARA INSCRIBIR UN INMUEBLE CON UNA DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA?
El procedimiento de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA debe realizarse mediante ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL, es decir un notario será el encargado de emitir la declaración para posteriormente solicitar su inscripción en el Registro. Para ello, el Notario deberá disponer de la siguiente documentación relativa al inmueble:
CERTIFICADO TÉCNICO suscrito por un arquitecto o arquitecto técnico/aparejador, en el cual se certifique:
- Características del inmueble tales como ubicación, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional.
- Año de construcción
- Plano topográfico con las coordenadas georreferenciadas tanto del solar como de la edificación en ella.
CERTIFICADO EMITIDO POR AYUNTAMIENTO (Administración local)
Que no existe anotación preventiva de incoación de expediente disciplinario urbanístico
CERTIFICADO CATASTRAL (emitido por el Catastro)
- Características del inmueble tales como ubicación, tipología, uso principal, superficie de ocupación, superficie construida, número de plantas y programa funcional.
- Año de construcción
- Plano de ubicación del inmueble en la parcela catastral
Con esta información el Notario emitirá la escritura de «DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA», a la que se le adjuntaran los mencionados certificados, se describirá el inmueble, que modificará el existente y se indicará un valor por el mismo. Dicho valor lo debe establecer el propietario del inmueble a su criterio, aunque es recomendable que como mínimo sea el valor catastral. Cuando el valor catastral no se ajuste o diste mucho del valor real del inmueble es aconsejable establecer un valor similar al valor de mercado.
En último paso, con la escritura de la declaración de obra nueva antigua, ya se puede solicitar al Registro de la propiedad la inscripción de la edificación. De forma que el Registrador será el encargado de verificar la declaración, y en el caso que todo esté correcto, se modificará las escrituras originales del inmueble para incluir la edificación que hayamos declarado.
¿Cuánto cuesta la documentación técnica para poder tramitar una declaración de obra nueva antigua?
Buenos días, María:
Por parte de Legalizatuvivienda.com, para una declaración de obra nueva antigua, ofrecemos los siguiente servicios:
– CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD
– CERTIFICADO DE SUPERFICIES
– PLANIMETRÍA GEORREFERENCIADA DEL INMUEBLE
(son los documentos técnicos esenciales que se solicitan en este tipo de trámites)
En el caso del Certificado de Antigüedad nuestro servicio se ofrece con un precio desde 180€, al igual que el Certificado de Superficie. En el caso de contratación de ambos Certificados el precio suele rondar los 220-280€ en función del inmueble sobre el que se trabaja.
Para la planimetría georreferenciada del inmueble, incorporando un archivo informático GML tal y como se requiere por Catastro, va en función del levantamiento in situ del inmueble pues entran diferentes aspectos a valorar, tales como forma, complejidad superficial, ubicación… Hemnos realizado trabajos de Georreferenciación por cuantías mínimas de 120-150€.
Ofrecemos la posibilidad de valoración y presupuesto SIN COMPROMISO para que el interesado pueda valorar previamente a su contratación.
Llámenos al 656264447 si necesita resolver cualquier otra cuestión (también por Whatsapp)
Gracias por escribir en nuestra sección de NOTICIAS.
Un saludo
Buenas tardes:
Estoy interesado en comprar una vivienda con una ampliación realizada y escriturada hace ya al menos 10 años (Andalucía). Es un pareado VPO y con división horizontal, aunque la comunidad ni siquiera se constituyó en su tiempo.Actualmente el único paso que queda es la anotación en el registro de la propiedad. Parla el registro me piden un acta de la comunidad con el voto unánime de los vecinos en el que me autorizan a inscribir la obra nueva antigua. Desconozco si existe otra forma de conseguirlo o si se preve algún cambio en la normativa.Un saludo
Hola, muchas gracias por esta información muy interesante. Se puede saber cuanto tarda el trámite de registracion de una obra nueva antigua? Existe otra clasificación (ej ruina) para casa que necesitan renovación completa ? Gracias
Buenas tardes: Agradecerle su comentario y agradecimiento.
En relación a los plazos para que el Registro de la Propiedad tramite la inscripción de una obra nueva antigua, indicarle que -como regla general-para cualquier documento presentado en el Registro de la Propiedad el plazo es de quince días hábiles a contar desde su presentación, si al tiempo de dicha presentación se acredita el cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos incluida la previa liquidación y pago de los impuestos devengados, o desde estas últimas acreditaciones, si las mismas se producen en un momento posterior.
Esperamos haberle podido resolver su duda. No dude en contactar con nosotros para resolver cualquier otra cuestión.
Un saludo
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
Buenas tardes, José Manuel:
El caso que nos indica, en el que el Registro le solicita un voto unánime, sería un asunto a estudiar en detalle previo a poderle dar una respuesta. Es por ello, que le sugerimos que se ponga en contacto con nosotros mediante teléfono o en el formulario de contacto, para poder recabar mayor información al respecto.
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola, buenas tardes. una vez inscrita la obra antigua nueva no declarada, ¿tiene repercusión económica en el pago del IBI?. es decir; si yo poseo una casa de planta baja de unos 70 m2, a la cual se le construyó en su día ( hace 15 años y contó, con su proyecto, licencia municipal y no hay problemas de indisciplina urbanística) una planta superior, de unos 60m2, ¿ el recibo del IBI se incrementa necesariamente? ¿o, no, necesariamente? Gracias, por su esclarecedor articulo.
Hola José Antonio:
En primer lugar agradecerle su participación en nuestra web con su comentario.
En relación a lo planteado sobre la repercusión económica sobre el IBI ( Impuesto de Bienes Inmuebles) que puede conllevar una regularización e inscripción de una obra antigua en el Registro, indicar que el impuesto de IBI tiene como base el valor catastral del inmueble y que este lo fija Catastro dada su naturaleza Fiscal. Por tanto, entendemos que si regulariza una obra antigua para inscribirla en Registro debe a su vez ser declarar en Catastro para su correcta . Dicho esto, puede existir diferente casuística sobre esta cuestión pero en general se podría resumir en lo siguiente:
1.- Puede darse el caso que la obra a inscribir en Registro aparezca correctamente declarada en Catastro.
En este caso, entendemos que no debe existir incremento sobre el IBI pues no existe variación alguna. Se trataría de una inscripción en Registro siguiendo el procedimiento marcado para que se refleje la realidad física que existe en Catastro.
2.- El caso en el que NO aparezca en Catastro correctamente
Deberá, una vez inscrita correctamente en Registro, acudir a Catastro para declarar la construcción. Tendrá que aportar, además de la Escritura, un plano acotado y a escala o georreferenciado realizado por un arquitecto o Informe de Validación Gráfica –IVG. En este caso, tendrás un incremento del valor catastral correspondiente a lo declarado.
Una vez Catastro estudie la documentación y, si la considera suficiente se iniciará el correspondiente procedimiento, denominado “Subsanación de Discrepancias” (artículo 18.1 del TRLCI)
COMO PUNTUALIZACIÓN
El Catastro es un registro de naturaleza fiscal, por lo que es obligatorio declarar ante éste todas aquellas alteraciones de naturaleza física (obra nueva, demolición, reforma, segregación…) o jurídica (cambios de dominio) que se realicen sobre el inmueble de nuestra propiedad. La inmatriculación o inscripción en el Registro de la Propiedad, por el contrario, es voluntaria, aunque sí muy recomendable, pero eso del principio de fe pública y la publicidad. No obstante, existen algunos supuestos en los que se requiere que la finca esté inscrita en el Registro (por ejemplo, para la constitución de hipotecas).
A pesar de ser organismos distintos, la descripción de una finca en Catastro y en el Registro de la Propiedad (cuya inscripción se hace a partir de una Escritura Pública que acredite la propiedad) DEBE SER IGUAL y, a su vez, esta descripción tiene que coincidir con la del inmueble en la realidad. Es decir, la descripción de mi inmueble, ya sea un piso, una casa dentro de una parcela de terreno, una casa entre medianeras, o un suelo tiene que ser la misma en Catastro, en el Registro de la Propiedad (y/o Escritura de propiedad) y en la realidad.
Esperamos haberle aclarado su cuestión. Si necesita mayor información al respecto no dude en contactarnos.
Un saludo.
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
He firmado contrato de arras de un terreno urbano con casa prefabricada y piscina. Dicha vivienda no está registrada y he hecho consulta al Ayto y me responden que está hecho fuera de ordenación. En el catastro si que aparecen con fecha de construcción 1995. Quiero saber si pueden encargarse del registro de la misma así como el presupuesto de todo lo que me costaría hacerlo.
Buenas tardes
El caso que le expongo es complejo
Esto es una urbanización ilegal y está dentro de un parque regional, que lleva más de 40 años devido a una estafa,y con el beneplácito del Ayuntamiento, Con una serie de construcciones antiguas y por las cuales pagamos el IBIU urbano desde el 2015 al principio lo pagaba el socio de esta asociación, cada socio tiene una escritura de uso y disfrute de la parcela y desde el 2018 lo paga la Asociación ya que es la dueña de los terrenos.
según nos comenta el Catastro de Madrid que así lo dice la ley mi pregunta es la siguiente.
¿ Podemos poner nuestra construcción a nuestro nombre, como al principio y así que el Ayuntamiento nos gire los recibos a nuestro nombre y registrar nuestra casas?
Muchas gracias
Buenas, estoy mirando para comprar una casa entre medianeras del casco histórico de mi ciudad (en Andalucia), tanto escrituras y registro aparece «casa urbana, con tres cuerpos de altura y superficie de 149 M2», en la descripción catastral aparece las tres plantas con sus metros correspondientes, ¿Tendría que hacer este tipo de declaración al realizar la compra venta de este inmueble?. Gracias
Buenas tardes, Juan José:
En su caso, si existen discrepancia entre la edificación inscrita en Registro y Catastro, lo que procede es solicitar que un técnico competente realice un estudio de la superficie y volumen de la edificación con el que determinar cual es la situación real. A partir de ahí, si se confirma esa discrepancia y cumple con los requisitos legales, podría optar a regularizar la edificación ante la Administración correspondiente.
La declaración de obra nueva antigua es el procedimiento por el cual se procede a dicha regularización a través de un acta notarial que posteriori se inscribe en el Registro para afianzar la seguridad jurídica del propietario o titular.
Gracias por leernos.
Un saludo.
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
Buenas tardes, Pedro:
Efectivamente es un caso complejo y que a priori habría que contar con más datos para poder pronunciarse al respecto. Le sugerimos que acuda a un profesional jurídico en la zona que pueda analizar dicho asunto y plantear las posibles vías de solución, si las hubiese.
Gracias por leernos.
Un saludo.
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
Buenas tardes, Vanesa:
En primer lugar disculpe la demora en contestarle.
En este caso, al ser una construcción antigua podría optar a ser regularizada en Registro. Además, si el Ayuntamiento le ha informado que se encuentra fuera de ordenación podríamos entender que no se encuentra en situación de acciones legales por parte de disciplina urbanística, lo que facilita el objetivo de regularizar y así poder optar a la inscripción en Registro de dicha edificación por su antigüedad.
Entre los servicios que ofrecemos en LEGALIZATUVIVIENDA está el estudio de este tipo de casos y su posibilidades de regularización. En estos momentos estamos desarrollando nuestra tarea en las provincias de Sevilla y Cádiz, por lo que si fuese el caso, podría ponerse en contacto con nosotros a través de los distintos disponibles y estudiaríamos las posibilidades.
Gracias por leernos.
Un saludo.
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
Hola buenas tardes. Tengo una vivienda construida y aprobada por el ayuntamiento en AFO. (ASIMILADO FUERA DE ORDENACIÓN).
Actualmente esta en catastro la documentacion para cambio de titularidad y cambio de uso. Ya que en catastro figura como garaje o almacen.
En el registro de la propiedad esta inscrita como parcela de terreno aun, es una casa que hizo mi padre hace muchos años y la tengo yo en herencia hace mucho tiempo.
Me gustaria saber los tramites a realizar para inscribir esta obra nueva antigua en el registro de la propiedad.
Gracias
Buenas tardes, Ismael:
En el caso de los Asimilados Fuera de Ordenación, tal y como establece el art. 173 de la LISTA (normativa andaluza) y así lo desarrolla el Reglamento en el art. 410 Efectos de la declaración, La declaración de asimilado a fuera de ordenación se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal en el folio registral de la finca objeto de dicha declaración en los términos establecidos en la legislación estatal.
Por tanto, le sugerimos que acuda con el Certificado o resolución AFO al Registro de la propiedad y se asesoré de cómo debe proceder.
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
Respecto a la coordinación y colaboración de la Administración urbanística con el Registro de la Propiedad, se establece por ley el procurar la coordinación de su acción administrativa, entre otros las resoluciones que comporte que construcciones o edificaciones e instalaciones determinadas queden en la situación legal de fuera de ordenación., así como la declaración de asimilación a la situación legal de fuera de ordenación, reflejando literalmente las condiciones a las que se somete, así como las limitaciones de las edificaciones ilegales frente a las que, por el transcurso de los plazos de restablecimiento, no quepa acordar medidas de reposición.
Por tanto, puede igualmente comprobar si se por parte del Ayuntamiento se ha dado traslado de la resolución.
Hola , voy a comprar tres casitas independientes y solo una tiene escritura . El banco me las vende como tres solares , dos no tienen escritura y una si , pero parece que no esta en condiciones para obtener la cedula de habitabilidad. He solicitado al ayuntamiento el certificado de disciplina urbanística . y solo menciona un expediente de disciplina en que se requería el arreglo de la finca. A fecha de hoy se da por acabadas las actuaciones y se procede a cerrar el expediente por complimiento. en el catastro salen las tres casa con sus correspondientes referencias catastrales y con una antigüedad de mas de 40 años. Me consulta es si se pueden regularizar estas viviendas con una declaracion de obra nueva. Teniendo en cuenta la antigüedad y el certificado emitido por el ayuntamiento. quisiera recibir un presupuesto de los honorarios del arquitecto para preparar los documentos necesarios para legalizar tres viviendas de 80 m2 cada una l. Dispongo de los certificados de disciplina urbanística y los certificados catastrales descriptivo y gráfico.Me gustaría recibir el presupuesto por email.
En primer lugar gracias por visitar nuestra web y en paralelo pedirle disculpas por la demora en contestar. En principio, habría que analizar con mayor detalle el caso para poderle asesor con mayor seguridad. En breve, se pondrán en contacto con usted mediante el email que nos ha proporcionado para conocer su caso particular.
Muchas gracias. Un saludo.