En la declaración de obra nueva lo que debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de obra, sin que proceda realizar la valoración del inmueble como resultado de la obra nueva puesta en el mercado
Se plantea la cuestión relativa a la correcta forma de valorar, a efectos del impuesto sobre actos jurídicos documentados, la base imponible cuando el contenido de la escritura gravada es el de la declaración de obra nueva.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la base imponible de estos casos estará constituida por el “valor real de coste de la obra nueva”. La expresión “valor real de coste de la obra” no puede significar otra cosa que lo que debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de obra, sin que proceda realizar la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva puesta en el mercado, pues es eso lo que se ha de valorar, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tienen porqué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmuebles pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen porqué afectar al coste de ejecución.
Si el reglamento hubiera querido que la base imponible de la obra nueva fuese la misma que la valoración de la construcción cuando se transmite un inmueble, hubiera bastado con que así lo dijese, por ejemplo, indicando que se estimará el “valor real de la construcción” o expresión similar. Sin embargo, el reglamento se ocupa de utilizar la particular expresión “coste de la obra”, “el valor real del coste de la obra” y es claro que no es lo mismo el “coste de la obra” que el “valor del inmueble”.
En el mismo sentido cabe citar la doctrina emanada de las Salas de lo Contencioso-administrativo:
- de Asturias (Sentencia 2365 de 29 de diciembre de 2006),
- La Rioja (382, de 20 de noviembre de 2006),
- Extremadura (963, 25 de octubre de 2006),
- Cantabria 8167, 2 de marzo de 2007),
- Galicia (641, de 30 de mayo de 2007) y
- Baleares (549, 15 de junio de 2007).
La Sala admite la posibilidad de la Administración de comprobar el valor declarado en los casos de declaración de obra nueva, aunque tal comprobación debe adoptar como punto de referencia el coste de la obra nueva y no puede apoyarse, por tanto, en el Real Decreto 1020/1993, que es el que utiliza la Administración para valorar la transmisión de un bien, pues tal cantidad puede responder al valor del bien, pero no al coste de ejecución de la obra.
