La legalización de una vivienda depende, en gran medida, de los planes de ordenación urbanística de cada municipio. En el ámbito nacional, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado en el Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre por el Ministerio de Fomento, introduce algunas novedades sobre la legalidad de las edificaciones. Pero también citaremos otras leyes y normas nacionales relacionadas con la legalización de una vivienda.
Texto refundido de la Ley de Suelo
En el texto refundido de la Ley de Suelo se establece que el restablecimiento de la legalidad urbanística deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad tal como establece la legislación hipotecaria y la misma Ley de Suelo.
La legalidad de las edificaciones, las construcciones e instalaciones quedará acreditada siempre que estas se ajusten a la ordenación urbanística y al acto administrativo que requiriesen, es decir, la obtención de la licencia de primera ocupación.
Código Técnico de Edificación (CTE)
El Código Técnico de Edificación es, dentro del ordenamiento jurídico español, el marco normativo que fija las exigencias básicas de seguridad y habitabilidad en los edificios que emanan de la Ley3 8/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Cuando una edificación va a legalizarse, deberá cumplir con estos principios porque el tratamiento que la administración da a la vivienda que se legaliza es como si en realidad fuera una construcción nueva. Por eso, suelen aparecer dificultades a la hora de legalizar una vivienda, ya que en muchos casos, se trata de edificios con cierta antigüedad en los que es difícil certificar que cumplen con estos estándares más modernos.
No obstante, un buen profesional deberá ir cotejando la normativa vigente en el momento de la construcción de la vivienda con la norma actual, buscando las equivalencias y cuando la seguridad estructural se viera comprometida, indicaría la necesidad de abordar un proyecto de reforma para que la vivienda cumpla con la normativa actual.
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril
Este Real Decreto aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Una de las condiciones que debe cumplir una casa para poder ser legalizada es que cumpla con los requisitos de la certificación energética.
De manera que el informe técnico para el expediente de legalización debe tener en cuenta los consumos energéticos y las emisiones de CO2 de la vivienda especificando las medidas y recomendaciones para mejorar los niveles de la eficiencia energética.
Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
Otro de los requisitos que tendrá que cumplir una casa que vaya a ser legalizada es que sus instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria hagan un uso racional de la energía. Esto es lo que regula este Reglamento aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio que es una medida para poner en marcha el plan de acción de la estrategia de ahorro y eficiencia energética de España.
En el reglamento se tienen en cuenta aspectos como que la preparación del agua caliente para usos sanitarios cumpla con la legislación para la prevención de la legionelosis.
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