Legalizar una Vivienda Por Antigüedad
Si tenemos una edificación, vivienda u otra construcción, con más de 10 años podemos realizar la Legalización de la Vivienda por el procedimiento de Declaración de obra Nueva Antigüedad o Regularizar la Vivienda.
No debemos confundir Legalizar una Vivienda con Regularizarla. Solemos denominar Legalización cuando la construcción tiene menos de 10 años y por lo tanto tenemos que solicitar la Licencia al Ayuntamiento. Si la vivienda hace más de 10 años que se finalizaron las obras podremos proceder a Regularizarla o Legalizarla por Antigüedad, este caso es más simple, económico, rápido y sencillo.
REGULARIZAR UNA VIVIENDA
Escriturar una Vivienda e inscribirla en el Registro de la Propiedad para de esa forma hacer pública y fehaciente su existencia y antigüedad, de esa forma tendremos unos derechos reconocidos sobre el Inmueble.
Para que una edificación – vivienda u otra construcción- cumpla los requisitos para su Regularización debe tener las siguientes características:
- Poseer una Escritura de dicha Vivienda
- Estar esta Escritura Inscrita en el Registro de la Propiedad
- Pagar todos los Impuestos, Contribuciones y tasas de dicho inmueble
- Tener casi los mismos derechos que una Vivienda Legal
Si una Casa o Vivienda tiene 10 o más años podemos proceder a su Regularización de una forma rápida, sencilla y Económica. En Legalizatuvivienda.com sabemos como hacerlo y nos encargamos del trámite completo.
La Regularización de una Vivienda es un proceso sencillo en la casi todos los casos, pero no siempre se puede realizar así.
¿ En qué casos podemos proceder a la Regularización de una vivienda?¿Qué requisitos debe de cumplir una vivienda para proceder a su regularización?
Regularizar o Regularización de una edificación es el acto de Registrar una Situación o Inmueble para constatar que tiene una antigüedad y de esa forma lo hacemos público.
No es lo mismo Regularizar que Legalizar. Una edificación debe cumplir una serie de requisitos, entre ellos el que haya prescrito el delito urbanístico para que la Administración Pública no actué contra él. En ese caso, se podría proceder a inscribirlo en el Registro de la Propiedad y de esa forma queda regularizado.
Los tres puntos a tener en cuenta son:
- CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN. En primer lugar cumplir con el plazo de antigüedad de la edificación, es decir, que hayan pasado 10 años desde que fue construida (desde su finalización), pero además lo podamos demostrar. Se debe certificar mediante un Certificado catastral de Antigüedad o en su defecto, por un Certificado elaborado por técnico (Arquitecto o Arquitecto Técnico)
En Legalizatuvivienda.com contamos con el Servicio de Certificado Técnico de Antigüedad redactado por técnicos competentes y especialista en la materia.
- EXPEDIENTE DE INFRACCIÓN URBANÍSTICA. Deberá contar con un Certificado emitido por el Ayuntamiento que certifique que la edificación nos cuenta con expedientes de disciplina urbanística abierto.
- SUELO PROTEGIDO. Como tercer requisito, la edificación no debe localizarse en Suelo con una especial protección.
Cumpliendo estos 3 criterios no debe existir problema para proceder a su Regularización, ahorrándonos bastante en Tiempo y Dinero.
Además de esos 3 requisitos, debemos presentar una serie de documentos técnicos que deberá redactar un técnico especializado – Arquitecto, Arquitecto técnico- que en paralelo nos ayude en todo el proceso hasta la firma en Notaria e inscripción en Registro.
En legalizatuvivienda.com podrás contratar nuestro servicio especializado en Declaración de obra nueva antigua, en la que Arquitectos y Arquitectos técnicos especializados te atenderán, asesorándote durante todo el proceso, para que el trámite sea lo más fácil, rápido y cómodo posible.
En el art. 20.4 del RDL 2/2008. De 20 de Junio en el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS), se establecen cuales son los requisitos para que se pueda otorgar la Escritura de Declaración de Obra Nueva así como su Inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
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Que valor ha de constar en la declaración de una obra nueva antigua, el del año de construcción o el actual?. Dicho valor puede ser inferior al catastral?
Buenas tardes, Antonia:
Disculpe el retraso el poder contestarle. Esperamos que pueda aún valerle la respuesta que le proporcionamos.
En primer lugar, referente al valor que debe consta en la Declaración de Obra Nueva Antigua, debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de obra, sin que proceda realizar la valoración del inmueble como resultado de la obra nueva puesta en el mercado
De acuerdo con lo establecido en el artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la base imponible de estos casos estará constituida por el “valor real de coste de la obra nueva”. La expresión “valor real de coste de la obra” no puede significar otra cosa que lo que debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de obra, sin que proceda realizar la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva puesta en el mercado, pues es eso lo que se ha de valorar, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tienen porqué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmuebles pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen porqué afectar al coste de ejecución.
Si el reglamento hubiera querido que la base imponible de la obra nueva fuese la misma que la valoración de la construcción cuando se transmite un inmueble, hubiera bastado con que así lo dijese, por ejemplo, indicando que se estimará el “valor real de la construcción” o expresión similar. Sin embargo, el reglamento se ocupa de utilizar la particular expresión “coste de la obra”, “el valor real del coste de la obra” y es claro que no es lo mismo el “coste de la obra” que el “valor del inmueble”.
En el mismo sentido cabe citar la doctrina emanada de las Salas de lo Contencioso-administrativo:
– de Asturias (Sentencia 2365 de 29 de diciembre de 2006),
– La Rioja (382, de 20 de noviembre de 2006),
– Extremadura (963, 25 de octubre de 2006),
– Cantabria 8167, 2 de marzo de 2007),
– Galicia (641, de 30 de mayo de 2007) y
– Baleares (549, 15 de junio de 2007).
La Sala admite la posibilidad de la Administración de comprobar el valor declarado en los casos de declaración de obra nueva, aunque tal comprobación debe adoptar como punto de referencia el coste de la obra nueva y no puede apoyarse, por tanto, en el Real Decreto 1020/1993, que es el que utiliza la Administración para valorar la transmisión de un bien, pues tal cantidad puede responder al valor del bien, pero no al coste de ejecución de la obra.
Por otro lado, referente al valor catastral
El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.
Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:
– La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
– El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
– Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
– Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.
Por tanto, según se define, entendemos que el valor indicado en la Declaración de Obra Nueva Antigua, en general, debe ser menor que al valor catastral, pues este último contempla componentes adicionales de circunstancias de mercado.
Gracias por leernos.
Un saludo.
LEGALIZATUVIVIENDA.COM
Buenas tardes! Solicite un certificado de antigüedad al Ayuntamiento y me han contestado con un requerimiento de legalización por una ampliación realizada hace más de 10 años, porque han visto que los metros de la escritura no coinciden con catastro.
Si presento un informe de arquitecto de prescripción de infracción urbanística, ¿el Ayuntamiento me lo admitirá y podría regularizar la vivienda para inscribir la ampliación en el registro y poder venderla?
Muchas gracias de antemano
Buenas tardes:
Agradecerle el que nos haya contactado en primer lugar.
El caso que nos indica habría que analizarlo de forma puntual por lo que le invitamos que nos envíe un email a info@legalizatuvivienda.con y analizaremos su caso de forma particular.
A priori, si por antigüedad hubiese prescrito el delito urbanístico podría optar a su inscripción registral pero siempre y cuando cumpla una serie de requisitos previos que se deben analizar.
Un saludo
LEGALIZATUVIVIENDA.COM